房地产要不要准备过「紧日子」？| 楼先生问答NO.518
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
今年两会上，对房地产的表述文字很少——坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平衡健康发展。
你会发现，这次没有提房价、没提调控、没提房地产税，也没提城市主体责任，更没提不将房地产作为短期刺激经济的手段。
——是好事，还是坏事？
一，大方向和底线还是守住了，只要有「房住不炒」四个字，各地方政府对拉抬房地产就会有所忌惮。二，删除了其它该有的表述之后，则说明不想打压房地产，毕竟房地产太重要了。三，可以肯定是，今年利率会持续下行。
四，房地产不是最急的事，只要稳住不添乱就够了，迫在眉睫的是就业问题。五，自1992年以来，第一次不设全年具体增长目标。与此同时，财政赤字规模增加一万亿，特别国债发行一万亿，明确政府要过紧日子。
六，我不是很相信，政府过紧日子，老百姓能过好日子。与政府一起共克时艰才是正确的姿势。所以回到房地产来讲，作为参与方也应该「稳得住」才行，所以做长线投资可以，但不建议大家继续加杠杆激进入场。
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自住投资、未来科技城vs市北、现象级楼盘
@芸弘
你好老师，看中市北的拥涛府和未来科技城的天空之城，如果不考虑摇号原因，自住加投资的话，这两个哪个楼盘更有价值？万科天空之城是否不算未来科技城核心区域，未来科技城和萧山市北，哪个区域会更好？
楼先生：这两个楼盘都是红盘，中签率都很低，这意味着不管是选择哪一个，都不一定属于你。建议你两个楼盘都去摇一摇，如果摇得到，都可以买。但相对来讲，天空之城更加现象级一些，这样的楼盘独特性更强。目前来看，价格倒挂也更明显。
站在未来科技城的角度看，天空之城没有伫立在那个圆点上，而是杭州富力中心那一带。但不管是富力中心还是天空之城，亦或者西溪公馆，都实实在在属于未来科技城核心区，地理位置上来讲，一两公里的距离，本质上没有差别，反正都一样，今后该享受的资源都在射程范围以内。
实际操作上，当然是两个楼盘都应该去摇一下。理论上，非要排序分出高低，那未来科技城排在萧山市北前面，天空之城排在拥涛府前面。
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钱新、7号线/融信展望、4号线/栖棠誉湾
@吴小丫
在钱江新城上班，想买地铁4号线、7号线延线的房子，价格不超过450万，有什么楼盘可以推荐的吗？拥涛府可以吗？
楼先生：萧山市北是一个很合适的地方，拥涛府也是很合适的选项，它是市北离地铁最近的楼盘，同时有地铁2号线和7号线。而且还是滨江房产出品的。这个楼盘每次开盘都去摇一下吧，如果摇不到，融信展望也要来了，也是一个很理想的方案。
如果参考地铁4号线，在南面一端，可以重点留意浦沿一带，目前只有一个待售新盘，叫世茂·栖棠誉湾。此外就只有到城东一带了，450万的预算可以考虑城东新城的小户型，比如悦风华、归锦府。
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2000万内、新鸿基江河汇、新世界望江项目
@白驹过隙
你好，2000万以内，我是应该买望江新城的御潮府、新世界望江项目，还是买奥体的杭州壹号院，或者就等江河汇了，哪个更有潜力、更宜居？请帮我排序。谢谢。
楼先生：考虑今后的绝对收益，2000万内的预算，可以等一等杭州壹号院的330多方户型，听说很惊艳，只是几家开发商还没商量好到底什么时候上市。杭州壹号院的220方和267方都花不了你这么多钱，标的对你来讲可能还是太小了。
从产品和地段来讲，新鸿基的江河汇可以排第一名，它的限价同样是69800元/㎡，但它的位置是无与伦比的，建在城市封面之上，还有非常多让人心动的资源，而且都是城市级的。只不过，它的开盘时间不好说，大概率跟滨江房产合作，但港企的动作一直都很慢。
然后再是新世界望江项目，它的定位也比较高一些，最大面积有220方左右，跟御潮府相比，地理位置更好一些，毕竟新世界自带K11、瑰丽酒店，城市资源更聚焦。另外崇文学校也更近一些。这四个楼盘都是杭州第一梯队的楼盘，一定要排序，综合来看，那就江河汇、新世界、杭州壹号院和御潮府。
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西湖边老房子、300-400万、选择跑赢市场
@黄小胖
刚落户，名下无房，暂时不在杭州工作，买房半刚需半投资，更倾向保值。本人有市中心情节，步行西湖边20分钟之内，单价4.5-5W之间，预算300-400W。但有朋友建议我去摇新盘，但我不喜欢城北和滨江？新盘面积又稍大，预算会不够。是否有好的建议？
楼先生：西湖边的老房子，可以买，但只能接受房子很旧，居住体验也不会好，而且物业服务也比较普通。此外，这类保值应该还是可以办得到的，但很难讲的一点是，大概率会跑不赢还在限价的新房。买西湖边的老房子，从投资逻辑讲，不是最好的选项。
建议还是听你朋友的意见，还是应该关注新盘，杭州已经不再是以前的杭州，我们得跟着城市骨架的延伸，重新认识杭州以及杭州的买房逻辑。三四百万的预算，即便你喜欢滨江也买不到，这个预算可以关注勾庄、未来科技城、萧山市北等这些热门的板块。
感觉你对杭州楼市有一些陌生。在决定购买之前，还是不要轻易下结论吧，至少多跑一些楼盘的售楼处，对各个区域的价格体系有一定了解之后再说好了。毕竟买房不是小事。
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5.8万古翠蓝庭vs4.8万国樾、第二文教区
@ggg
老师你好，请问古翠蓝庭和国樾，这两个楼盘性价比怎么样？请点评。
楼先生：从价格上看，还是5万8的古翠蓝庭更有性价比一些，用传统眼光看，翠苑这里就是老市中心的位置了，毕竟是老文教区，很多人都会这样的情结在，再加上碰到了滨江这样的开发商，品牌优势强，那是很有竞争力的。
至于国樾，热门程度比不上古翠蓝庭，房企品牌也弱一些，但看过产品之后就会发现，其实这样的配置放到全杭州都是算非常难得了。去年这个楼盘去化速度还比较普通，但今年速度已经提上来了，冲着周边的教育资源。
有一点很有意思，古翠蓝庭属于传统文教区，但教育资源比较弱，国樾由于周边教育资源好，这个板块被叫作杭州的第二文教区。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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